Preisgünstiges Anlageobjekt: Hotel und Restaurant zwischen Köln und Bonn

Niederkassel ist eine aus 7 Gemeinden bestehende aufstrebende Stadt auf der rechten Rheinseite zwischen den Großstädten Köln und Bonn. Der Ortsteil Ranzel grenzt unmittelbar an den Kölner bzw. Porzer Stadtteil Zündorf, eine der gefragtesten Lagen auf dieser Rheinseite. Auch Niederkassel profitiert von der Rheinnähe, was sich in den höchsten Immobilienpreisen im Rhein-Sieg-Kreis ablesen lässt. Inzwischen sind die Ortsteile Ranzel und Lülsdorf fast zusammengewachsen, was insbesondere auf ein relativ neues Einkaufs- und Gewerbezentrum zwischen diesen Gemeinden zurückzuführen ist. Neben der schon seit langem ansässigen großflächigen Industrieanlage der Evonik haben sich in den vergangenen Jahren auch immer mehr mittlere und kleine Gewerbebetriebe angesiedelt. Insofern ist dieser Standort bzgl. des Hotelbetriebes sehr interessant für Handwerker und Geschäftsreisende, die ein Zimmer zur kurz- oder mittelfristigen Übernachtung suchen. Der öffentliche Nahverkehr wird zwar „nur“ per Buslinien abgewickelt; dieser ist aber gut entwickelt. Zudem kann man von der Endhaltestelle der Straßenbahnlinie 7 in Zündorf zur Not auch mal zu Fuß nach Ranzel gelangen.

Angeboten wird hier eine Immobilie, die sowohl als Anlageobjekt oder auch für die Nutzung zum eigenen Betrieb erworben werden kann. Die reine Gebäudebewertung über den Ertragswert führt zu einem Ergebnis von ca. € 945.000,-. Hinzugerechnet werden muss der Wert des Geschäftsbetriebes, der allerdings gerade in der aktuellen Lage der Gastronomiebranche vorsichtig ermittelt werden muss und inkl. (teilw. neuwertigem) Inventar in Restaurant und Hotelzimmern sicher bei mindestens € 200.000,- liegen dürfte. Dagegen hat die Substanzwertberechnung der Immobilie zu einem Ansatz von € 1.490.000,- geführt. Selbst dieser Wert entspricht nur ca. € 1.580,- / m² Wohn-Nutzfläche. Nimmt man den geforderten Kaufpreis, in dem auch schon die komplette Maklerprovision enthalten ist, sinkt der pro m²-Preis auf nur noch knapp über € 1.200,-! Die Zimmervermietung lief bei günstigen Zimmerpreisen von i.M. ca. € 40,- / Nacht bei einer durchschnittlichen Belegung von ca. 40 % zufriedenstellend und erbringt im Monat ein Ertrag von ca. € 5.000,-. Hinzu kommt die Wohnung mit mindestens € 800,- mtl. sowie im Falle der Verpachtung der Gastronomieeinheit für eine monatliche Einnahme von z.B. € 3.000,- bis 3.500,- zzgl. Einnahmen aus der Kegelbahn. Der Jahrespachtertrag könnte also z.B. zwischen € 100.000,- und 110.000,- liegen. Damit beläuft sich der Kaufpreis auf etwa das 10,5-fache der möglichen Jahresmieteinnahmen. Zu erwähnen ist noch, dass die Verkäuferin, die das gesamte Objekt quasi als Familienbetrieb zusammen mit ihrem Ehemann selbst geführt hat, für einen begrenzten Zeitraum als Fachkraft (Küchenmeisterin) für den Weiterbetrieb des Gastronomiebereiches zur Verfügung stehen könnte.